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2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。

　　“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。

《流浪地球2》路演票被炒至2200元？复苏中的市场更需呵护******

　　《流浪地球2》路演票被炒至2200元？复苏中的市场更需呵护

　　定价该怎么定、限定在什么样的区间里，这些还是应该由影院和片方掌握，不能任由黄牛胡作非为。既然组织了路演，那就应该组织好，绝不可敷衍了事

　　《流浪地球2》无疑是今年春节档最受关注的电影作品之一，不仅在票房和口碑上得到双丰收，也打破了续集电影不如前作的“怪圈”。骄人成绩的获得，当然和主创团队的努力与付出分不开。从正月初五(1月26日)开始，主创团队就辗转于各大城市路演，与粉丝见面交流，准备12天走12座城。

　　然而，很想和该片主要演员及创作者见见面的观众却发现，通过公开渠道很难买到路演的票，而部分城市站的路演票价最高已被黄牛叫到2200元一张，且位置随机分配，甚至还能与《流浪地球2》到场的主创人员合影，有黄牛称与刘德华合影4万元、与吴京合影2万元。这让很多该片的影迷和粉丝难以接受，业内专业人士也指出，炒作路演票，有可能给高质量影片造成负面影响，顺带伤害粉丝。

　　乘兴而来的影迷败兴而归，确实很影响他们的热情。此类事件出现，也给电影本身带来了不太正面的感观。要看到，影迷的热情和路演热度这么高，不仅源于《流浪地球2》自身的艺术质量过硬，也和中国电影市场在春节档的强劲反弹、快速复苏有关。但春节档的强势表现，似乎还不足以宣告中国电影市场已经完全“回血”。

　　单看《流浪地球2》，据悉其初期预计制作成本为6亿元，目前有说法称最终成本为11亿，另有宣发费用2亿，该片的票房需要达到39亿元才能回本。如果此说法为真，那还只是回本，尚不敢谈盈利，这可能也就解释了，明明势头喜人，该片主创为什么还要忙着在各地路演。

　　也因此，对于中国电影的市场行为，不应该随意下结论，也别忙着批判，当下的我们更应该珍惜和呵护。路演的根本目的还是吸引更多观众到影院来观影，试想，如果主创团队和影院大张旗鼓地宣传，而最终无人问津，这样只会给市场带来打击和伤害。客观地说，中国电影还在恢复元气的过程中，而这个过程也是最需要呵护的。

　　关于《流浪地球2》的路演，既然影片每天上座率有保证，而且口碑也得到了影迷的肯定，片方想必不会在路演上剑走偏锋，毕竟比起票房，路演的收入只是杯水车薪。同样，影院一般也不想因为路演的风波而影响到影迷热情，这等于搬石头砸了自己的脚。主要问题恐怕还是出在承办各城市路演的组织人员身上，有人将票放给黄牛想趁此机会捞一笔，而黄牛也借机哄抬市场价格，造成了路演的乱象。

　　说到底，整治这一不良倾向，还是要从规范市场的规则入手。从路演的组织和流程来看，影迷有机会和刘德华、吴京等演员合影、交流，还能在公开场合发言，因此票价相对较高，也不是完全没有道理。只是，定价该怎么定、限定在什么样的区间里，这些还是应该由影院和片方掌握，绝不能任由黄牛胡作非为。一句话，既然组织了路演，那就应该组织好，绝不可敷衍了事。

　　纵观这个春节档，并非每一部电影都能像《流浪地球2》一样取得好成绩，有的影片本身有可圈可点之处，但因为竞争的激烈而遭受了一定挫折。这也提醒我们，中国电影市场的健康发展，不可能单单依靠某一部影片或者某几位演员，最关键的还是要让更多观众心甘情愿地掏钱买票。哪怕只是一场电影的路演活动，也要让影迷感到满意，保护观众的观影热情，呵护复苏中的电影市场。

　　成都商报－红星新闻特约评论员 余晓

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）